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关于加强开放式居民住宅小区物业管理的建议
  发表时间:2013-11-07

关于加强开放式居民住宅小区

物业管理的建议

倪惠兵

 

随着生活水平的提升,社区居民更加关注生活质量、治安稳定、物业服务等,随着社区属地化管理工作不断推进,社区工作的功能要求也在不断提高,但在相当部分没有物业管理的中低档及老式小区,居委会因承担了诸多不属于居委会职能范围内的事务工作和无法解决的难事,影响了居委会工作的正常开展。

存在的问题和现状:

1.由于中低档小区房屋结构多元化、房龄已久、部分无维修基金、即使有的也已用完,按照物业管理条例规定由业主委员会负责向业主筹资,但往往无法筹资到位,造成了在物业管理上有一定的难度,导致民营企业物业管理时有退出,从而相应增加了政府包袱。

2.现有相当部分的不成熟或者零星小型小区没有纳入物业接管,日常环境卫生、文明创建、治安稳定、矛盾调解、维修服务等综合管理都由居委会负责,承担了诸多的政府职能工作,居委会工作压力很大,处事难度极高,有时由于是权限范围外的事无法得到解决,造成矛盾突出。

3.部分小区虽然有物业管理,但由于受政策限制,物业收费标准很低,有的还停留在原市政府定价的每户每月4.57.5元不等,导致物业公司成本支出大于收入,造成管理服务不到位,居民意见大,引发矛盾多,给居委会在调解上带来很大难度。

4.老的小区硬件基础设施差,绿化面积较少,随着百姓生活水平的提高,私家车不断增加,机动车停车位严重缺少,体育健身设施和文化活动场所有限,与居民生活需求差距大,导致管理难度高、居民意见大,矛盾突出。

5.部分小区由业主自主管理,虽然法律允许,但目前尚未成熟,业主委员会人员多数是退休人员,没有专业管理知识,也没有报酬,在招聘小区管理人员时,操作往往不规范,导致管理没经验、不到位、治安状况差,对处理突发事件、应对解决问题有难度。

针对上述情况,提出以下建议:

一是区职能部门加大对物业管理的监管力度,完善管理和监督机制,采取随机调查、民意测评等办法,加强监督,规范服务,促进物业良性发展。

二是对受政策限制收费偏低的小区,适当提高收费标准,同时提高物业管理水平和服务质量。对条件成熟的小区实行封闭式管理,彻底解决民生问题,消灭物业管理空白点,实现物业管理全覆盖。

三是加大对老小区资金投入力度,按计划推进基础设施改造,改善居民生活环境,提高居民生活质量。


金山区住房保障和房屋管理局

对金山区五届人大一次会议

123号代表书面意见办理的答复

    办理结果:  解决采纳

 

倪惠兵代表:

    您在区五届人大第一次会议上提出的关于加强开放式居民小区物业管理的建议”书面意见收悉,现将有关办理情况答复如下:

    您在提案和36座谈会上提出关于解决旧居住小区专项维修资金不足、物业收费低、业委会工作能力不够的建议,我局将采取以下措施来推进金山区住宅物业管理工作:

    一、物业行业人员培训工作。2010年,我局就对全区业委会成员进行了维修资金、实务操作、政策法规等培训。2011年,我局以新《规定》实施为契机,多次免费为全区居委会、物业企业、业委会人员进行了各类培训,开办了全国物业师参考人员培训班,举办了物业知识竞赛、维修技能大比武等活动,通过这些系统性的培训,使我区各类物业从业人员的服务能力、服务水平有了较明显的提高。2012年,我局还将加大对物业从业人员的培训力

度,具体培训计划正在编制中。

    二、物业行业考核工作。市房管局等相关部门已经建立了相当完整的考核体系和考核标准,对全市物业服务企业每半年进行一次物业文明指数测评、不定期的物业行风测评以及“四查制度”,还建立了962121物业服务热线平台,通过这一平台,对全市物业服务企业进行24小时监测。今年6月,我局物业管理信息平台将投入使用,通过搭建金山区物业服务企业信用体系,全面实施对全区物业服务企业、业委会的网上培训和考核,对一些服务

弱、声誉差、投诉多的企业引导市场淘汰。

    三、住宅专项维修资金续筹工作。针对部分旧住宅小区专项维修资金余额不足问题,依照《上海市住宅物业管理规定》第五十八条:专项维修资金余额不足首期筹集余额30%的,业主应当进行再次续筹,小区业委会可以召开业主大会进行再次续筹。对不履行职责的,我局已按照《规定》,在业主申请房产转移登记或抵押时,要求业主在提交维修资金足额缴交凭证后,才能办理房产交易。

    四、旧住宅小区改造工作。我区有数量较大建造年代早、建设标准不高、物业收费标准低的旧住宅小区。我局从2004年起,充分利用旧小区综合整治、平改坡政府实事工程等契机,在小区业主大会表决同意的情况下,进行了道路拓宽、增设停车位等一系列工作,较好地改善了旧住宅小区的车难停、路难行的局面。今年,朱泾镇棚户简屋改造工程已被列入市政府实事项目,目前正加紧做前期准备工作。

    五、售后公房价格调整和管理工作。

    (一)2009年,在区委、区政府的关心支持下,对公房售后管理服务收费标准作了调整,并对部分物业服务企业进行了经费考核补贴。近两年来,随着劳动成本的不断上升,为缓解企业经营困难,年初,我局就制定了《调整售后公房管理服务经费补贴方案》上报区政府,目前正在审批中。商品房小区物业收费标准目前执行的是沪价商(2005)《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》,调整权限为市政府相关部门。

    (二)为解决旧住宅小区业主的后顾之忧,区九镇一区一街道政府已对当地另星旧住宅小区进行了托底管理,其中很多住宅为开放式小区,如要实行封闭式管理或增加其它服务内容的,必须得到小区1/2以上的业主同意。

    六、业委会管理工作。我区现有600多名业委会成员,超过80%55岁以上,调处物业事务涉及到许多专业知识,而业委会成员再学习能力又偏弱,再则工作经费只能从小区公共收益中支出且由业主大会决定,但我区大部份小区公共收益不足,特别是一些老小区工作繁重,又没有报酬,需要有奉献精神。而业委会作为业主大会的执行机构,在解决问题中处于协调地位,因而有些人员确实存在畏难情绪。针对这一组织形式的特殊性,我局将协助居委会、居民区党组织共同做好业委会的管理工作,关心业委会成员,帮助他们获得更多的支持和关心。

    有关小区自主管理问题,根据《上海市住宅物管理规定》第四十七条和《上海市住宅物管理规定》的若干意见第十三条规定:经小区1/2以上业主同意,可在居委会、村委会的监督指导下可以自行管理物业。小区保洁、保安、保绿如聘请单位管理的,签订专业服务合同;聘请自然人管理的为其支付意外伤害保险费用。

    诚然,住宅物业管理在我国发展时间不长,各项政策、法规、制度还需要不断完善。您提出的老小区业委会工作经费不足、物业公司经营成本增大而亏损等问题只能循序渐进地解决,既需要政府政策层面的支持与关心,也需要社会层面的理解与配合,只有通过共同努力,才能使我区的住宅小区物业管理做得更好。

感谢您对住房保障房屋管理工作的关心和支持。

 

二○一二五月八日

 

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